Familie byggede nyt hus for 4 millioner kroner – nu er husets værdi 15 millioner, vurderer styrelse

Nybygget hus er vurderet cirka 10 millioner kroner dyrere end nabohusene, og det undrer ejeren. Ny melding giver måske svaret på hvorfor.

Kit og Niels Prehn forelskede sig i grunden og mulighederne for at bygge nyt, da de købte et gammelt hus på Prins Valdemars Vej i Gentofte for syv år siden.

De betalte 6,3 millioner kroner for ejendommen, rev det gamle hus ned og byggede et nyt i stedet for. Siden har de nydt det rolige villakvarter bag Bernstorff Slotshave med et par kilometer til Dyrehaven og til stranden.

Men alle deres planer for fremtiden og formuen, pensionen og privatøkonomien blev kastet op i luften, da de foreløbige ejendomsvurderinger blev offentliggjort for et par uger siden.

Pludselig steg parrets ejendomsværdi fra 6,7 millioner kroner til knap 22,4 millioner kroner.

Ifølge en skatteberegner fra Vurderingsstyrelsen betyder det, at boligskatterne fremover vil løbe op i næsten 200.000 kroner for nye ejere af huset.

Det vil gøre ”huset helt usælgeligt”, mener 57-årige Kit Prehn. Ikke mindst fordi nabohusene bliver vurderet markant lavere.

Som det ser ud lige nu, vil de foreløbige 2022-vurderinger betyde at årlig skatteregning på cirka 200.000 kroner for nye ejere af boligen i Gentofte.
Som det ser ud lige nu, vil de foreløbige 2022-vurderinger betyde at årlig skatteregning på cirka 200.000 kroner for nye ejere af boligen i Gentofte.
Foto: Vurderingsportalen.dk

Langt dyrere end nabohusene

Kit Prehn understreger, at hun godt forstår, at ejendomsvurderingen skal være markant højere end hidtil.

Men når hun sammenligner med vurderingen af de omkringliggende huse, bliver hun alligevel noget forundret.

Ifølge et oversigtskort fra Boligsiden er flere af nabohusene vurderet næsten 10 millioner kroner lavere. Kit Prehn frygter, at det gør deres bolig til ”en paria-ejendom, som ingen vil have”.

- Det skræmmende er, at det føles så lemfældigt og tilfældigt fra Vurderingsstyrelsens side, tilføjer hun.

Flere nabohuse er dog mindre end familien Prehns 235 kvadratmeter store hus. Et nabohus på 143 kvadratmeter har en foreløbig ejendomsværdi på 12,6 millioner kroner. Et andet nabohus på 197 kvadratmeter er vurderet til 13,3 millioner kroner.

Boligsiden har samlet alle de nye ejendomsvurderinger og grundværdier på et kort. TV 2 har fået tilladelse til at bringe et skærmbillede af kortet.
Boligsiden har samlet alle de nye ejendomsvurderinger og grundværdier på et kort. TV 2 har fået tilladelse til at bringe et skærmbillede af kortet.
Foto: Boligsiden

- Vi har spurgt både den ejendomsmægler, der sælger mest herude, og andre, og de vurderer, at den reelle salgspris på vores hus er cirka 15 millioner kroner, fortæller Kit Prehn.

Hun bemærker desuden, at "et eller andet skriger til himlen", når man sammenholder den foreløbige grundværdi med den foreløbige ejendomsværdi.

Mens grundens værdi anslås til at være 7,5 millioner kroner, vurderes ejendomsværdien –som omfatter både grunden og huset – til knap 22,4 millioner kroner.

Det betyder, at selve det nybyggede hus har en værdi på 14,9 millioner kroner ifølge Vurderingsstyrelsen.

Men da huset blev bygget for seks år siden, kostede det kun knap 4,3 millioner kroner at opføre. Det viser en faktura, som TV 2 har set.

Ejendomsvurderinger: Forsigtighedsprincip og 2022-vurderingerne

  • Som følge af det såkaldte forsigtighedsprincip, skærer man 20 % af vurderingen, inden man udregner skatten.

  • Hvis en bolig er vurderet til 10 millioner, bliver man altså beskattet som om, at den var 8 millioner kroner værd.

  • I dette tilfælde betyder det, at huset i Gentofte godt nok vurderes til at være 22,4 millioner kroner værd, men at skatten fastsættes ud fra en værdi på godt 17,9 millioner kroner.

  • Derudover er der tale om en vurdering af prisen per 1. januar 2022. Ifølge statistik fra Boligsiden var den gennemsnitlige kvadratmeterpris i Gentofte i august 2023 cirka 7,5 % lavere end det var tilfældet i januar 2022.

- Himmelråbende langt ude

Netop udfordringen med meget høje vurderinger af nybyggede ejendomme i dyre områder er noget, som Vurderingsstyrelsen er blevet opmærksom på. Det oplyste styrelsen i en pressemeddelelse tirsdag.

- Vi er i Vurderingsstyrelsen opmærksomme på problematikken med, at nye huse i dyre boligområder kan få relativt høje modelberegnede ejendomsværdier, lød det fra Claus F. Houmann, underdirektør i Vurderingsstyrelsen.

En af de centrale oplysninger i Vurderingsstyrelsens algoritme, der står for at udregne ejendomsvurderingerne, er nemlig boligens alder.

Den melding fik Kit Prehn til at spærre øjnene op, fordi hendes hus netop er forholdsvis nybygget i et dyrt område. Alligevel er hun i tvivl om, hvorvidt styrelsen vil ændre familiens foreløbige ejendomsvurdering.

- Det er så himmelråbende langt ude, at Vurderingsstyrelsen og Skatteministeriet kommunikerer sådan her. At de ikke forstår, at et hus er en langsigtet investering, hvor man bor med sin familie. Og at de over night rusker rundt i det her med en algoritme, siger hun.

Kit og Niels Prehn bor i deres nybyggede hus på Prins Valdemars Vej, der ligger tæt på Bernstoff Slotshave i Gentofte.
Kit og Niels Prehn bor i deres nybyggede hus på Prins Valdemars Vej, der ligger tæt på Bernstoff Slotshave i Gentofte.
Foto: Privatfoto

Vurdering kan påvirke salgsprisen

Niels Prehn er selvstændig, og Kit Prehn er på førtidspension efter en trafikulykke, og de havde egentlig ikke planlagt at blive boende i huset på Prins Valdemars Vej i ret mange år endnu.

Derfor har de foreløbige ejendomsvurderinger gjort dem nervøse.

Også selvom at en såkaldt skatterabat sikrer nuværende ejere mod en ekstraregning ved overgangen til de nye ejendomsvurderinger. For hvis boligen sælges efter årsskiftet, så vil nye ejere blive beskattet på grundlag af den foreløbige vurdering.

- Det er rigtigt, at det her ikke ændrer vores økonomi til januar. Men det vil ændre vores chance for at komme af med huset, siger Kit Prehn.

Trods flere forsøg er det ikke lykkedes Kit og Niels Prehn at få svar på, hvordan Vurderingsstyrelsen er nået frem til sin vurdering, og det frustrerer i Gentofte. Alt efter om der er tale om en fejlvurdering eller ej, kan det nemlig få direkte indflydelse på salgsprisen af boligen.

Indtil at Vurderingsstyrelsen ved, om der er tale om en fejlvurdering, er det derfor også usikkert, hvordan Prehn-parrets fremtidsplaner bliver påvirket af de foreløbige ejendomsvurderinger.

- Jeg synes, at ministeren skulle vide, hvor voldsomt det her er, siger Kit Prehn.

Forelagt kritikken udtaler skatteminister Jeppe Bruus (S), at han "godt (kan, red.) forstå, at nogle boligejere kan stå med en utryghed over deres nye vurdering", men at "alle danske boligejere kan være trygge ved deres boligøkonomi i 2024".

Ministeren henviser blandt andet til, at der for fire ud af fem boligejere vil være udsigt til en skattelettelse, og at de resterende ikke skal betale mere som følge af skatterabatten.

Derudover fremhæver han den fast track-ordning, Vurderingsstyrelsen har lavet for boligejere, der skal sælge.

- Her kan man inden for kort tid få kigget på sin vurdering og få en skæv vurdering rettet til den forventede handelspris, lyder det fra Jeppe Bruus i en mail til TV 2.

Som følge af lovgivningen kan han dog ikke kommentere på enkeltsager mere specifikt.

TV 2 har stillet Vurderingsstyrelsen en række spørgsmål om blandt andet definitionen af nybyggeri og dyre områder, men styrelsen henviser blot til sin pressemeddelelse.

Ombudsmanden går ind i sagen om ejendomsvurderingerne

Meget er sagt og skrevet om de nye ejendomsvurderinger siden de blev sendt ud i midten af september.

Systemet havde været et årti undervejs, men da Vurderingsstyrelsen endeligt kunne løfte sløret, var der kun tale om såkaldte ”foreløbige 2022-vurderinger”.

Fordi der ikke er tale om endelige vurderinger, kunne boligejerne ikke blive oplyst om, hvordan Vurderingsstyrelsen var nået frem til den konkrete vurderinger. Det var i udgangspunktet heller ikke muligt at klage før 2025, hvor de endelige 2022-vurderinger skal være klar.

Men fredag gik Folketingets Ombudsmand, der skal holde et skarpt øje med myndighederne og sikre, at borgernes rettigheder bliver beskyttet, så ind i sagen.

Ombudsmanden bad således Vurderingsstyrelsen om at redegøre for ”de processer og den kvalitetssikring, der er gået forud for anvendelsen af modelberegningerne som grundlag for de foreløbige ejendomsvurderinger”.

Ombudsmanden hæftede sig særligt ved, at beregningerne skete automatisk i et computersystem og uden manuel sagsgennemgang, samt at vurderingerne ikke umiddelbart omfatter "de almindelige regler om partshøring, begrundelse og klageadgang".

At Ombudsmanden beder om en redegørelse er dog ikke ensbetydende med, at der er blevet begået fejl.

Du kan læse mere om det hele lige her.


Oversigt

Seneste nyt

    Overblik

    Overblik

Oversigt

Seneste nyt

    Overblik

    Overblik